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Achat vs Location
Simulation et réalité

Acheter un appartement à €300 000 avec un crédit sur 25 ans ? Coûts réels, idées reçues et alternative ETF — le tout avec des données.

📅 31 mars 2026 ⏱ Lecture ~10 min 📊 Données Statbel, CIB, BNB 🇧🇪 Belgique
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⭐ Populaire 🏠 Acheter vs Louer — Simulation Simulation d'achat d'un appartement à €300K. Structure des mensualités, idées reçues, comparaison avec les ETF. Page actuelle 📊 Prix immobilier — Par ville Données Statbel 2025. Prix des appartements et maisons dans 35 villes : Bruxelles, Anvers, Gand, etc. En savoir plus → 🔑 Loyers — Par région Données CIB 2025. Bruxelles €1 100, Flandre €800, Wallonie €650 — pourquoi ces écarts ? En savoir plus →

💰 Appartement à €300 000 — Simulation

Simulation d'achat d'un appartement à €300 000 avec un crédit hypothécaire à 100%, taux fixe de 4%, sur 25 ans.

💸 Total remboursé €475 000 Sur 25 ans
📉 Total intérêts €175 000 Payés à la banque
📆 Mensualité €1 583 Fixe sur 25 ans
🔑 Loyer même appart. €1 100~1 200 Bruxelles 2 ch. (CIB 2024)
💡 Point clé : La mensualité (€1 583) est €483 plus chère que le loyer (€1 100). Mais €1 000 constituent du capital (patrimoine), et le coût réel (intérêts) n'est que de €583 — la moitié du loyer.

🔍 Structure de la mensualité de €1 583

La mensualité se compose de deux parties. L'une constitue du patrimoine, l'autre est un coût.

🏦 Capital (patrimoine) €1 000/mois En remboursant le capital, vous constituez un patrimoine. Après 25 ans, le bien est entièrement à vous.
💸 Intérêts (coût) €583/mois Coût du crédit payé à la banque. Cet argent ne revient pas.
✅ L'essentiel : La part capital (€1 000) est une « épargne forcée ». Après 25 ans, vous êtes pleinement propriétaire.
💡 Note : Les chiffres ci-dessus sont des moyennes sur 25 ans. En début de crédit, la part d'intérêts est plus élevée ; en fin de crédit, c'est la part capital qui domine.

⚠️ Idées reçues et réalité

Idée reçue 1 : €300K aujourd'hui vaudra €300K dans 25 ans
Faux. L'évolution démographique, les taux d'intérêt, la politique fiscale, l'inflation, l'offre de logements neufs et les réglementations énergétiques (PEB) influencent les prix.
Idée reçue 2 : On peut louer un appart. à €300K pour €583/mois
Faux. Le loyer moyen d'un 2 chambres à Bruxelles est de €1 100~1 200/mois (CIB 2024). C'est environ le double du coût des seuls intérêts (€583).

📈 Alternative d'investissement — ETF vs Immobilier

Et si vous investissiez la part capital (€1 000/mois) en ETF plutôt qu'en remboursement ?

€878 570 €1 000/mois × 25 ans, rendement annuel de 8%
📈 Investissement ETF ~€878 570 Estimation après 25 ans
🏠 Immobilier €300K~500K Selon le marché
⚠️ Attention : La stratégie ETF exige de la discipline, de la régularité et une tolérance au risque. Et elle ne fournit pas de toit.

🔎 Les coûts cachés de la location

Déménagements fréquents
En moyenne 8 déménagements sur 25 ans (tous les 3 ans). Coûts, temps et stress à chaque fois.
Pas de propriété
Impossible de rénover ou d'aménager librement le logement.
Garantie locative bloquée
Environ 8 garanties locatives bloquées et libérées successivement, avec des frais bancaires à chaque fois.
Hausse annuelle du loyer
Le loyer augmente chaque année de 2 à 3% selon l'indice santé. La mensualité d'un crédit, elle, reste fixe.
Zéro constitution de patrimoine
Après 25 ans, le locataire ne possède rien.

📊 Marché immobilier belge — État des lieux

🇧🇪 Prix médian national €255 000 Appartement
🏙️ Appartement Bruxelles €260 000 Prix médian
📉 Appartement Charleroi €80 000 Prix médian
💡 Pour les prix détaillés par ville, consultez le guide des prix immobiliers.
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